Quanto cobra um síndico profissional? Guia de precificação
Não existe tabela — existe método. Os fatores que definem o preço por condomínio, o que colocar no contrato e as contas que evitam a subprecificação.
A pergunta chega igual de quem contrata e de quem cobra: quanto custa um síndico profissional? A resposta honesta é que não existe tabela oficial — a remuneração é livre, definida em assembleia, e varia com o trabalho real que cada condomínio dá.
O que existe é método. Este guia mostra os fatores que puxam o preço para cima ou para baixo, as faixas comumente vistas no mercado brasileiro e as contas que evitam o erro mais comum de quem está começando: cobrar barato demais e descobrir tarde.
O que define o preço
| Fator | Por que pesa | Efeito no preço |
|---|---|---|
| Porte do condomínio | Mais unidades = mais atendimento, mais assembleia, mais demanda | É a base do cálculo |
| Funcionários próprios | Folha, escalas, férias e passivo trabalhista exigem gestão contínua | Aumenta — e muito |
| Estrutura física | Elevadores, piscina, academia, gerador: cada equipamento tem manutenção e risco | Aumenta |
| Situação do prédio | Inadimplência alta, obra em curso ou briga judicial consomem horas | Aumenta (ou entra como extra) |
| Reuniões incluídas | Assembleias e reuniões de conselho fora do pacote viram hora extra | Define o escopo |
| Distância da sua base | Deslocamento é hora não paga se não estiver no preço | Aumenta conforme a logística |
Faixas praticadas no mercado
Com a ressalva de que região e porte mudam tudo: para condomínios residenciais pequenos e médios, sem funcionários próprios ou com equipe mínima, propostas mensais costumam partir da casa de R$ 1.500 a R$ 2.500 por prédio. Condomínios maiores, com equipe própria e estrutura completa, frequentemente pagam R$ 3.000 a R$ 5.000 ou mais. Empreendimentos de alto padrão e condomínios-clube fogem de qualquer faixa — ali o contrato é desenhado caso a caso.
A conta que evita a subprecificação
Antes de aceitar qualquer valor, faça a conta de trás para frente:
- 1Estime as horas reais do prédio por mês — visitas, atendimento, financeiro, fornecedores, reuniões e o deslocamento até lá. Seja pessimista: prédio novo na carteira sempre dá mais trabalho nos primeiros meses.
- 2Defina o valor da sua hora — considere o que você precisa faturar por mês para viver, dividido pelas horas produtivas que realmente existem (elas são menos do que parecem).
- 3Some os custos do contrato — combustível, contador, seguros, ferramentas, cursos. Divida pela carteira.
- 4Piso = (horas × valor da hora) + custos. Abaixo disso, o contrato compra o seu tempo com desconto — e o prejuízo aparece justamente quando o prédio mais precisa de você.
A margem de quem vive bem dessa carreira raramente vem de um contrato caro — vem de eficiência na carteira: processos padronizados que fazem cada prédio custar menos horas, como descrevemos no guia de gestão de vários condomínios.
O que deixar explícito no contrato
- Escopo incluído — visitas por semana/mês, canais e horários de atendimento, número de assembleias e reuniões de conselho no pacote.
- O que é extra — assembleias adicionais, gestão de obra, acompanhamento de processos, emergências fora de horário: defina o valor da hora extra antes de precisar dela.
- Transparência prevista — demonstrativo mensal e prestação de contas anual documentada. Colocar isso no contrato é vender confiança por escrito.
- Vigência e reajuste — mandato de até 2 anos (art. 1.347 do Código Civil), índice de reajuste e condições de rescisão.
- Formalização fiscal — nota de autônomo (RPA) ou nota fiscal de PJ; alinhe o enquadramento com um contador.
Como apresentar o preço sem perder a assembleia
Preço solto assusta; preço com escopo convence. A proposta que aprova costuma ter três elementos: o diagnóstico (o que você viu no prédio e o que pretende arrumar primeiro), o pacote (o que está incluído, preto no branco) e a rotina de transparência (que relatório a assembleia vai receber e quando). Quem mostra método antes de mostrar valor discute muito menos o valor — é o que diferencia o síndico profissional do candidato improvisado.
Perguntas frequentes
Síndico profissional cobra por unidade ou valor fechado?
O mais comum é um valor mensal fechado por condomínio, dimensionado pelo trabalho que ele dá — e o número de unidades é um dos fatores desse dimensionamento, junto com funcionários, estrutura e reuniões incluídas.
Quem paga o síndico profissional?
O próprio condomínio, com aprovação em assembleia. O honorário entra como despesa ordinária no orçamento, ao lado dos demais contratos.
O síndico profissional paga INSS?
Sim. Síndico remunerado é contribuinte obrigatório da Previdência. A forma de recolhimento depende do enquadramento (autônomo ou PJ) — esse é um alinhamento para fazer com contador antes do primeiro contrato.
Posso aumentar o preço de um contrato em andamento?
Reajuste pelo índice previsto em contrato é aplicado normalmente. Mudança real de escopo (o prédio contratou funcionários, começou uma obra) justifica renegociação — leve números à assembleia e formalize em ata.
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